Нужно ли регистрировать Аренду с 01 марта 2013 года
Как известно, с 01 марта 2013 года вступят в силу поправки в ГК РФ, в том числе и положения, которые отменяют госрегистрацию сделок с недвижимостью. Система «двойной регистрации» отменяется (договор + право), и регистрировать мы теперь будем только права на недвижимость (возникновение, ограничение, прекращение).
Рассмотрим, в частности, договор аренды недвижимости.
До настоящего момента все было предельно ясно: хотите договор больше чем на год, берите договор и регистрируйте его в Госреестре. Если нет, заключайте каждые 11 месяцев новый, и не факт, что Вам не откажут в его продлении… В новом Гражданском кодекс напрямую отменена норма, предусматривающая госрегистрацию договоров аренды, заключенных на срок более одного года.
При изучении положений нового ГК РФ возникает множество вопросов, так как регистрацию договора аренды отменили, но больше-то об этом не сказано, ни слова. Норма закона есть, а порядок ее применения в кодексе не прописан. Как предпринимателям следует по ним работать, не ясно.
Казалось бы, находите арендаторов, заключайте с ними «удобный» для себя договор на любой срок и сдавайте помещение. Все это конечно хорошо, но только если подходить к этому вопросу с одной стороны/
Если именно эта норма останется без изменений и заработает, то это может привести к двойной-тройной аренде помещения и арендатор рискует заехать в помещение, которое уже сдается другим. И после 01 марта у него уже не будет возможности проверить юридическую чистоту помещения, так как в Госреестре такие сведения уже не будут фиксироваться. Также, риски могут возникнут и у нового собственника помещения, которое он приобрел как свободное, а на самом деле объект уже распределен полностью или частично между арендаторами. И ему останется либо смириться с данным положением вещей, либо расторгать договор с последующей выплатой компенсации арендаторам и длительному спору с прежним собственником в суде. Все это может способствовать дестабилизации ситуации на рынке и развитию «различных проблем, необходимо принимать все меры для установления юридической чистоты имущества. И в самих договорах (аренда, к/п) учитывать всю полноту ответственности арендодателя или собственника, чтобы впоследствии не пришлось терпеть убытки из-за недобросовестности одной из сторон.
Итак, исходя из положений нового Гражданского кодекса, можно с уверенностью считать, что договоры аренды регистрировать больше не нужно.
Но, давайте рассмотрим статью 8.1 Кодекса, в соответствии с которой ограничение прав и обременений имущества подлежат госрегистрации, в установленных законом случаях, и возникают (прекращаются) с момента внесения таковой записи в Реестр. А, так как договор аренды подразумевает невозможность для арендодателя пользоваться отданным в аренду имуществом, то, соответственно, является обременением имущества, и, следовательно, выступает основанием для госрегистрации такого обременения. Более того, поправки в ГК РФ не отменяют действия положений Федерального закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где также есть норма о регистрации аренды имущества, как обременения.
Исходя из вышеизложенного, и с 01.03.2013 года будут продолжать сохранять юридическую силу основания для госрегистрации обременения в виде аренды на основании договора, заключаемого в простой письменной форме.
И здесь сразу возникает логичный вопрос, если аренда – это обременение, которое нужно регистрировать, то под это определение попадают вообще все договоры, вне зависимости от срока, на который они заключены!
Ну что ж, всем нам остается ждать, что законодатели проработают все необходимые механизмы, учитывающие все нюансы данного вопроса, либо законодательно внесут корректировки, которые исключат правовые коллизии, содержащиеся в нашем законодательстве, его теперешнем виде.
